QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Trên thực tế hiện nay, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại hợp đồng đặc thù và khá phổ biến, nó được phát sinh từ một hợp đồng chính là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, thông thường là vay vốn, vay tài sản… có mục đích là nhằm đảm bảo việc thực hiên nghĩa vụ của bên thế chấp với bên nhận thế chấp. Trước hết, để nâng cao được hiệu quả của các giao dịch trên thực tế và bảo đảm các quyền và nghĩa vụ các bên, các bên cần nắm rõ những quy định của pháp luật về hiệu lực của loại hợp đồng này.
Trước hết, hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo được các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 cụ thể: Người ký kết hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự, tức là về độ tuổi là từ 18 tuổi trở lên hoặc từ 15 tuổi trở lên nếu QSDĐ đó là tài sản riêng của họ, tài sản chung của họ với người khác; không phải là người bị Tòa án ra quyết định tuyên bố là người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.; Mục đích của hợp đồng thế chấp QSDĐ không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;Phải đảm bảo ý chí tự nguyện của bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Về hình thức, Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Bên cạnh đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ phải không thuộc các trường hợp mà pháp luật quy định là giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 129 đến Điều 133 Bộ luật Dân sự 2005, cụ thể: Hợp đồng thế chấp QSDĐ không phải là hợp đồng giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác; Không phải là hợp đồng được ký kết do một bên bị nhầm lần về nội dung của giao dịch thế chấp do lỗi vô ý của bên kia; Do một bên tham gia bị lừa dối đe dọa bởi bên kia hoặc bên thứ ba; Hợp đồng được ký kết bởi một bên là người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
Trong trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu thì theo quy định tại Điều 410 Bộ Luật Dân sự 2005 hợp đồng thế chấp QSDĐ vẫn có hiệu lực pháp luật và vẫn ràng buộc các bên kể từ thời điểm xác lập. Chi tiết được quy định tại Điều 15 Nghị định 163/2006 NĐ-CP quy định về Giao dịch bảo đảm, theo đó hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì hợp đồng thế chấp QSDĐ chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng thế chấp QSDĐ không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác; Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm hợp đồng thế chấp QSDĐ, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Trong trường hợp nhận thấy hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu thì một bên trong hợp đồng thế chấp có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu. Theo Điều 136 Bộ luật Dân sự thì thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu do mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc do hợp đồng thế chấp là giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu; đối với các trường hợp còn lại thì thời hiệu là 2 năm kế từ ngày hợp đồng thế chấp QSDĐ được xác lập.
Hậu quả của việc hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005, theo đó: không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp ; Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu thì bên nhận thế chấp phải trả lại Giấy chứng nhận và hồ sơ pháp lý khác về quyền sử dụng đất cho bên thế chấp, đồng thời phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký nhà đất. Bên nhận thế chấp cũng có quyền nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp.
