Khi giải quyết vụ án hành chính mà đối tượng khởi kiện là quyết định thu hồi đất; Tòa án phải căn cứ vào quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục, thẩm quyền để đánh giá tính hợp pháp của quyết định hành chính bị khiếu kiện. Về trình tự, thủ tục, thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất, pháp luật quy định như sau:
1. Đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế
- Trường hợp không thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại các Điều 29, 30 và 31 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP;
- Trường hợp theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thực hiện thu hồi đất giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện giải phóng mặt bằng và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào văn bản công nhận kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải ra quyết định giao đất, cho thuê đất.
2. Đối với dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất
Đối với dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì không phải làm thủ tục thu hồi đất; sau khi được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư và người sử dụng đất thỏa thuận theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất.
Theo quy định tại Chương 5 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (gọi tắt là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP), thì trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất bao gồm 11 bước.
Trong quá trình tổ chức triển khai và phản ánh của địa phương thì việc quy định như vậy còn phức tạp, nhiều bước trùng lặp, cụ thể như: công bố chủ trương thu hồi đất (Điều 49) và thông báo về việc thu hồi đất (Điều 52); lập, thẩm định, xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, tái định cư (Điều 51) và lập, thẩm định, xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 56).
Từ đó dẫn đến việc thực hiện thủ tục thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để giao đất cho chủ đầu tư thường kéo dài từ 2 đến 3 năm, đặc biệt có trường hợp đến 5 năm.
Một số bước công việc quy định quá chi tiết, không phù hợp với thực tế như yêu cầu về việc chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi trong khi chưa xác định rõ mốc giới của khu đất bị thu hồi; chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư vào điều tra, khảo sát để lập dự án đầu tư; việc thu hồi đất mà chưa bàn giao ngay cho chủ đầu tư quản lý sẽ dẫn đến tình trạng đất bị tái lấn chiếm, bị xê dịch mốc giới. Chưa có sự kết hợp giữa các thủ tục đầu tư, xây dựng và thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. Các nhà đầu tư khi vào đầu tư tại các địa phương thường phải thực hiện ba loại công việc: giới thiệu địa điểm, lập dự án đầu tư, xét duyệt hoặc cấp phép hoặc chấp thuận dự án đầu tư; thu hồi đất, giao đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng; lập và xét duyệt quy hoạch xây dựng, cấp phép xây dựng. Từ đó dẫn đến tình trạng nhà đầu tư phải qua nhiều cửa, qua nhiều đầu mối giải quyết từng loại công việc. Đây là kẽ hở dễ gây phiền hà, sách nhiễu dẫn đến tiêu cực, tham nhũng trong quá trình thực hiện.
Để khắc phục các bất cập của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định theo hướng điều chỉnh, lồng ghép nội dung các công việc khi thực hiện các thủ tục về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất với thủ tục về đầu tư, xây dựng.
Một số nội dung được tiến hành đồng thời theo trình tự sau:
Bước 1: Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất
Việc nộp hồ sơ về đầu tư, đất đai và xây dựng chỉ tập trung vào một cơ quan đầu mối do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan bằng văn bản hoặc tổ chức họp liên ngành góp ý kiến trực tiếp để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét chấp thuận. Khi có văn bản giới thiệu địa điểm thì tiến hành đồng thời các công việc sau:
- Về đất đai: làm thủ tục thông báo thu hồi đất, thành lập Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc giao nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng cho Tổ chức phát triển quỹ đất, lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái định cư (là một nội dung của dự án đầu tư), lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất.
- Về xây dựng: Khảo sát, đo đạc, lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng
- Về đầu tư: Lập dự án đầu tư
Bước 2: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập và trình phương án về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất ngay trong bước này.
Bước 3: Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất
Sau khi thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tiến hành ngay việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để triển khai dự án:
Trường hợp thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất thuộc thẩm quyền của một cấp thì việc thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất được thực hiện trong cùng một quyết định.
Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao đất, cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong cùng một quyết định.
Sau khi có quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, thì phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư. Trường hợp diện tích đất thu hồi lớn, việc bồi thường được thực hiện theo tiến độ thì chủ đầu tư được bàn giao phần diện tích mặt bằng đã thực hiện xong việc bồi thường hỗ trợ để triển khai dự án.
Trường hợp chủ đầu tư và hộ gia đình cá nhân thỏa thuận được phương án bồi thường thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất mà không cần phải chờ hết thời hạn thông báo thu hồi.
